房价低迷，购房者为何“按兵不动”？政策调整，方能激活市场活力

当下房地产市场，一个显著的普遍现象是，无论首次购房者还是改善型需求者，大多都选择“持币观望”。究其原因，核心在于他们普遍认为“房价已无上涨空间，不必急于出手”。经济学家马光远直言，当前的市场环境下，若要重振房市，关键不在于单纯地调控供需，而在于通过政策的优化，重塑购房者对房价的信心——只有让大家觉得“买房不吃亏，未来有保障”，才能激发他们真正的购买意愿。

一、当前市场的“观望潮”：购房者缘何止步不前？

过往，房地产市场的炙热景象令人印象深刻。“抢房”成为常态，无论城市大小，新盘开盘现场总是人头攒动，甚至不乏彻夜排队只为争得一套心仪户型。彼时，人们的逻辑简单而直接：房价持续攀升，早买早受益，晚一步则可能面临数十万甚至上百万的差价。

然而，如今的情形已截然不同。近几年来，房价单边上涨的时代已成过去，不少城市的房价开始出现回落，一些区域的房产价格更是下跌了十几万、几十万。那些在高位购入房产的业主，甚至面临“资产缩水”的困境。这无疑让潜在购房者心中生疑：“现在入手，万一未来房价继续下跌，岂不是要承受巨大损失？”

对于刚需群体而言，他们往往倾尽毕生积蓄才得以购房，面对房价波动，自然会更加谨慎：“能再等等就等等，或许日后房价更具吸引力，或者能享受到更优惠的政策。”而那些将购房视为投资工具的群体，看到房价停滞不前甚至下跌，便毅然退出了市场——毕竟，投资的根本目的是盈利，一旦失去上涨的潜力，谁还会愿意将巨额资金投入其中？

这种“买涨不买跌”的心理，是普通民众在面对重大决策时的正常反应。购房并非小事，而是经过深思熟虑的决定，没有人愿意冒着资产缩水的风险冲动行事。而这种集体性的观望，又进一步加剧了房地产市场的成交低迷，开发商销售承压，资金回笼受阻，进而影响到新项目的开发进程，形成了一个“预期不佳→购房者观望→市场进一步降温”的负面循环。

二、为何“重塑预期”至关重要？

或许有人会问：市场上房源充足，为何不直接增加刚需房供应，或是通过降价促销来吸引买家？事情并非如此简单。房地产的特殊性在于，它不仅是居住的场所，更承载着资产属性。购房者在决策时，不仅关注当下的价格，更看重未来的价值走向。

一旦市场普遍形成“未来房价不会上涨”的预期，即便开发商采取降价促销策略，刚需购房者也会盘算：“现在降了，以后会不会跌得更多？再等等说不定能以更低的价格买到。”而投资客则会选择彻底离场，市场上购买力骤减，仅凭刚需难以支撑起整个市场的活跃度。

反之，如果市场预期能够转变为“房价将保持稳中有升，不会出现剧烈波动”，刚需购房者便会愿意及时“上车”，毕竟迟早需要购房，何必一直等待；投资客也会适度回归，增加市场的流动性。因此，预期才是左右房地产市场的核心要素——预期向好，市场自然回暖；预期不佳，即使调控供需，也难以取得显著成效。

更何况，如今的购房者越发理性，早已不是过去那种“闭眼买房就能赚钱”的时代。他们会仔细研究房价走势、政策导向以及购房成本，缺乏足够的信心，便不会轻易出手。这正是马光远强调，当前“改变购房者对房价的预期”比任何其他措施都更为重要的原因所在。

三、各地积极应对：务实的政策举措

为了扭转市场预期、激活购房需求，全国各地已陆续出台了一系列切实有效的利好政策。这些接地气的措施，旨在降低购房门槛，提升购房便利性，并支持合理的改善型需求。

降低购房门槛，让百姓“买得起”

在首付比例和房贷利率方面，各地普遍进行了“松绑”。例如，过去一线城市首套房的首付比例可能高达 35% 以上，现已普遍降至 30% 以内；二套房的首付比例也从 60?0% 调整至 40?0%。对于刚需购房者而言，首付比例的降低意味着可以提前一到两年实现购房梦想。

房贷利率更是屡创新低。目前，许多城市的首套房贷款利率已降至 3.0?.5% 左右，二套房则多在 3.5?.0% 之间。回想过去，房贷利率动辄 5% 以上，一套 100 万的房产，贷款 30 年，月供曾高达 5000 余元，而今则可能仅需 4000 出头，每月可节省上千元，极大地缓解了购房者的月供压力。

此外，不少城市还为刚需和改善型购房者提供了购房补贴。如杭州，对特定区域的刚需家庭，每平方米可补贴 200-500 元，一套百平方米的住房可获得 2-5 万元的补贴；武汉对大学生购房者不仅提供补贴，还享有优先选房的权利；三四线城市则补贴力度更大，有的直接发放现金，有的减免契税，甚至赠送车位或装修。

优化限购政策，扩大购房群体

过去，许多大城市实行的限购政策，如要求社保缴纳满 5 年方可购房，对在大城市打拼的年轻人构成了不小的障碍。如今，各地纷纷放宽了限购门槛。

上海、北京等一线城市，虽然未完全取消限购，但在部分区域和针对特定人群方面有所放宽。例如，上海对临港新片区的购房政策进行了调整，社保缴纳年限从 5 年降至 3 年；北京则对亦庄等重点发展区域适当降低了限购门槛，让更多刚需有机会获得购房资格。

二线城市更是动作频频。南京、成都、西安等地，不仅缩短了社保缴纳年限要求，更有城市取消了部分区域的限购，允许外地居民凭稳定工作即可购房；部分城市还允许直系亲属投靠落户者直接获得购房资格，方便家庭成员团聚置业。

三四线城市大多已直接取消了限购，本地或外地居民均可按需购房（当然，贷款政策仍会进行必要的约束，以防投机），彻底打开了购房通道。

支持合理需求，畅通“换房”之路

许多家庭并非无房可住，而是希望改善居住条件，更换更大、更舒适的住房。然而，过去过高的换房成本压抑了大量的改善型需求。如今，各地正通过政策支持改善型购房。

许多城市已取消“认房又认贷”政策，只要名下无未结清的房贷，再次购房即视为首套房，可享受更低的贷款利率和首付比例。例如，过去换房可能需要支付二套房 60% 的首付，现在只需 30% 左右，大幅减轻了换房的资金压力。

还有的城市对“卖旧买新”的家庭提供补贴，如在售出原有住房一年内购买新房的，可减免部分契税，或获得一定现金奖励。例如，苏州规定，卖旧买新家庭的契税可按差额缴纳，最高可节省数万元。

此外，针对刚需和改善型购房者的贷款额度也在提高。例如，公积金贷款，许多城市的最高额度已从 50-60 万元提升至 80-100 万元，夫妻双方共同贷款额度甚至可达 120-150 万元，这使得购房者可以减少商业贷款的使用，从而节省利息支出。

四、政策发力之际，关键点不容忽视

各地出台的政策无疑能为购房者带来实际的优惠，但要真正重塑市场预期，让大家敢买、放心买，仍有几个关键问题需要关注：

政策稳定是基石，切忌“朝令夕改”

购房者最忌讳政策的反复无常。今日出台补贴，明日即行取消；今日放宽限购，明日又行收紧。这种政策波动会令购房者心生疑虑，认为“政策不稳，市场亦难稳”，反而加剧观望情绪。

因此，各地在出台政策时，必须保持其连续性和稳定性。一旦有利好政策出台，应持续执行一段时间，让购房者形成“政策将长期支持合理购房需求”的预期，而非担心政策随时会发生变化。同时，政策调整应循序渐进，避免大幅波动，以免引发市场恐慌或过度投机。

“因城施策”是关键，避免“一刀切”

不同城市的房地产市场状况千差万别：一线城市需求旺盛，供应相对紧张；二线城市供需平衡或供大于求；三四线城市则普遍面临库存积压的难题。若所有城市均采取同一套政策，其效果必然大打折扣。

例如，一线城市若完全取消限购，可能导致房价过快上涨；而三四线城市若仍执行严格限购，市场将更加低迷。因此，政策必须“因城施策”，根据各城市的库存量、需求状况、经济发展水平等因素，制定差异化的调控措施。

一线城市，重点应在于保障刚需购房需求，适度放宽限购门槛，降低房贷利率；二线城市，可进一步优化限购、限贷政策，支持改善型需求；三四线城市，则应全面取消限购，加大购房补贴力度，以消化库存。唯有如此，政策才能精准发力，达成预期效果。

引导理性预期，严防“炒房”重现

改变预期并非是要让市场产生“房价将再次暴涨，赶紧投机”的错觉，而是要引导购房者形成“房价稳中有升，市场健康发展”的理性认知。若政策引导不当，让投机者再次涌入，可能导致房价过快上涨，偏离政策初衷。

因此，各地在制定政策时，必须明确“房住不炒”的定位，支持的是刚需和改善型购房需求，而非投机性需求。例如，在贷款政策上，对多套房的贷款利率和首付比例，应继续保持相对较高的水平，以抑制投机炒房；同时，通过税收等政策，增加炒房成本，使其无利可图。如此，才能促使房地产市场回归居住属性，形成健康的预期。

五、结论：重塑预期，方能激活房地产市场

马光远一针见血地指出，当前扭转购房者对房价的预期，是破解房地产市场困局的关键。而改变预期，不能仅凭口号，更需要实实在在的政策支持、透明的市场环境以及靠谱的开发商。

未来，只要政策保持稳定、精准发力，市场信息更加透明，开发商诚信经营，购房者便会逐渐形成“房价稳定、市场健康”的理性预期。届时，刚需群体将愿意及时出手，改善型需求得以释放，房地产市场也将朝着健康稳定的方向发展，在满足民生居住需求的同时，为宏观经济的稳健增长贡献力量。